グランドキャッスル穴生 ビアンカ

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4.25

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物件概要

グランドキャッスル穴生 ビアンカ　外観完成予想図

• 所在地：福岡県北九州市八幡西区穴生1丁目10-9（地番）
• 交通：

1. 筑豊電気鉄道「穴生」駅 徒歩2分 （約95m）

• 総戸数：52戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：敷地は所有権（共有）、建物は区分所有
• 完成時期：2024年01月
• 売主：東宝住宅株式会社
• 施工：福屋建設株式会社
• 管理会社：株式会社ハウセット

掲示板・口コミ

• グランドキャッスル穴生 ビアンカ（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 先日モデルルームを訪問したところ、既に成約済みの部屋がいくつもありました。
地元の人間ではないのでよく分かっていないのですが、穴生はそんなに良い土地柄なのでしょうか。
現状中古も含め他に目ぼしい物件もないのですが、購入を迷っているところです。
• 今の穴生は若干寂れて来ているが八幡西区の中では地価も高く落ち着いたエリアに入る。久々の新築マンションという事と駅近で利便性が良いから一定の需要があるんだろう。
• 今の中古市場は多少割引しても価格に見合わない物件が多く新築中心に探した方が良い気がするね。

  • 中古マンションが価格に見合わないのは、北九州市でのお話でしょうか？
    • 他地域ほど新築価格が上昇してない北九州市周辺の話ですね。
近辺で比較すると分譲予定のサンパーク陣原駅前は48戸に対して駐車場49区画57台。周囲に工場、倉庫などもあって住環境としては何とも言い難い面もあるが駅前再開発の影響でちょっと高くなりそうではあるね。
      • サンパーク陣原駅前は、再開発エリアであることや敷地に余裕があることは魅力的ですが、北側とは言え工場やゴミ処理場が目の前で、臭い等も気になりそうです。

一方、グランドキャッスル穴生は、住居地域ではなく近隣商業地域ですが、資産性としてはどう考えればいいのでしょうか。
• 不人気マンションなのでしょうか。

  • 多分そうやね。売れてたら販売開始?カ月で?割突破てなるでしょうね。
    • モデルルームに行った知り合いに聞くと、4割くらい売れてるみたいですけど、売れるペースが遅いんですかね。。

      • ホームページがリニューアルしてるけど、販売相当厳しいんやろうね。
• 近くのサンパーク陣原EXIAは成約7割突破！とか書いてるので、そちらに流れてるんでしょうか。穴生近辺は比較的人気かと思ってたんですが。
  • 企画力と営業力の差があるでしょうね。
ここがポイントみたいに謳ってるけど、他のマンションが随分前からやってることで、検討してる人にはなかなか響かないと思う。後追いするのではなく、新しい物を見出さないとこれからは厳しいでしょうね。
• この辺りは西黒崎駅から南下したイオンタウン周辺が人気エリアでそこに比較的規模が大きくて共用施設が充実したグランドパレス黒崎マークスシティ、その後サンパーク陣原EXIAが販売された影響は間違いなくあるだろう。
• グランドパレス黒崎は駅近ではないものの、いい場所にありますよね。
一方サンパーク陣原は駅近ですが鹿児島本線線路のすぐ横、上下水場とごみ処理施設が目の前なのにも関わらず、売れ行き好調みたいですね。
となると、穴生という場所が問題なのでしょうか。
• ここってグループ会社が訴えられた会社だよね。
  • 子会社の東宝ホームですね。ブランド名も違いますし、グループ内でどういう関係か分かりませんが、東宝住宅の営業の方にこのマンションは大丈夫か訊いてみたいですね。

    • この会社、お客様第一って謳っているみたいだけど、お客様は納得してないから訴えられてるんでしょうね。対応も良くなかったのかな。やはり大きな買い物ですもんね。
      • そうなんでしょうね。
確かに断熱性に問題ありませんという回答はどうかと思いますが、官公庁検査の時は問題なかったのでしょうか。
50数戸あるのに8戸しか原告じゃないのも気になるところです。

        • 競合物件はどんどん売れてるけど、ここの会社の物件、完成在庫ばかりみたいですね。
• 確かにこの会社、低迷が続いてる。企業イメージが悪くなってるな。

• 親会社の東宝住宅としては、子会社とは言え別会社のことなので、ウチは大丈夫！ということなのでしょうか。
• まだ半分しか売れてないみたいだね。来年２月完成なのに・・・

• おそらくこういうマンション販売ではサクラが入っているでしょうから、実際は2～3割ぐらいしか売れてないかと思われます。
• 反対意見というわけでもないのですが・・・便利になるほど人は動かなくなり脳を使わなくなり弱っていくような気もします。でも、きっと、たぶん、便利なんでしょうね、実際は。無理して動いて転んだりして怪我するとか、そういうことも減るのでしょう。
広いプランから軒並み完売しているような感じがしますが、最上階プレミアムプランが1LDKというのも意外な配置に思えました。リビング用ダイニング用両方に床暖房があるのがなにげに良いと思います。

• 快適サービスでゴミ回収サービスがついているのは便利ですね。
工具や脚立のレンタルも自分では用意しない備品なのでありがたいです。
ただ、レンタルできるのは管理員さんがいる時間帯（週4日、午前中）になりそうですよね。
  • 確かに管理員さんの稼働時間が短いので普通に外で働いている方はレンタルサービスを受けられないかもですね。
ただ説明を読むとマンションに管理員ポストがあるようなのでそちらに意見を出すか、管理組合で協議して工具や脚立の管理は管理組合が行うようにするかでしょうか。

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交通

• 筑豊電鉄穴生駅徒歩2分が売りのようですが、極端な話、将来的に廃線になる可能性はないのでしょうか。JR陣原駅まではかなり距離があるので、少し気になってます。
  • 筑電の経営状況は悪くはないけど、先のことは分からない。仮に廃止になった場合、代替として西鉄が穴生駅前からJR黒崎駅へのバス増便する事になるだろう。

構造・建物

グランドキャッスル穴生 ビアンカ　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：80%（+10%角地緩和）
• 容積率：300%
• 敷地面積：1,497.44㎡
• 建築面積：550.84㎡
• 延床面積：5,065.61㎡
• ピロティ構造で分譲駐車である事とすでにオワコン化が始まってるIoTが心配
立地は住宅地として判断するなら幹線道路からも一本離れてて良いんじゃないかな
  • ピロティ構造のマンション、比較的よく見かけますが、問題なのは耐震の観点からでしょうか？

    • ピロティ構造でも耐震基準を満たしてるんだから問題ないと思いますよ
ピロティ構造の一番の問題は安っぽく見えてしまう事。総戸数52戸とスケールメリットが得にくい規模のマンションなのでそういった面をしっかりと理解できてる住人の方たちだと良いのですが
      • ピロティ構造でも問題ないんですね。
確かに北九州市周辺では、相当数のマンションがピロティ構造になってますね。
        • 強いか弱いかで言えばピロティ構造の方が弱いに違いありませんが耐震基準は満たしてるので震度5程度でも損傷しない程度の耐震強度は有しています
北九州ではピロティ構造ではなく総戸数がそれなりにあって平面駐車場で戸数比100％以上というマンションは超優良マンションだと思います
北九州の50戸以下の小規模マンションの大半はピロティ構造のような気がします
          • 北九州は地震がかなり少ないエリアではありますが、震度5程度の耐震性能は十分なものなのでしょうか？
仰るように、北九州ではほとんどのマンションがピロティ構造ではありますが。。

• 強いか弱いかで言えばピロティ構造の方が弱いに違いありませんが耐震基準は満たしてるので震度5程度でも損傷しない程度の耐震強度は有しています


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共用施設

グランドキャッスル穴生 ビアンカ　エントエランスホール完成予想図1

グランドキャッスル穴生 ビアンカ　エントエランスホール完成予想図2

• 駐車場台数総台数：52台（屋内分譲駐車場9台・屋内分譲駐車場（バイク置場付）1台・屋外駐車場30台・屋外小型駐車場2台・機械式地上駐車場3台・機械式2段目駐車場3台・機械式3段目駐車場4台）
  • 駐車場使用料（月額）：屋外駐車場9,000円・屋外小型駐車場7,000円・機械式地上駐車場6,000円・機械式2段目駐車場4,500円・機械式3段目駐車場3,500円
• 分譲駐車場（一括）：270万円（2区画）・290万円（3区画）・300万円（2区画）・310万円（2区画）・350万円（バイク置場付1区画）
  • 分譲駐車場管理費（月額）：500円～800円

分譲駐車場修繕積立金（月額）：500円～800円 分譲駐車場積立基金（一括）： 20,000円～32,000円

• 原付置き場：3台（排気量125ccまでのバイクも可）
  • 原付置き場使用料（月額）：500円
• バイク置き場：1台
  • バイク置き場使用料（月額）： 1,000円
• 駐輪場：36台（1段目ラック26台、2段目ラック10台）
• 北九州は車利用がメインで駐車場スペースを確保するためにピロティ構造や機械式駐車場が多くなりがち。平置きの割合が高いのが理想だが、デメリットとして土地取得に余計な費用が掛かり、しわ寄せで部屋の占有面積が狭くなり割高になる。
• 分譲駐車場もそうですが、機械式駐車場が10台分あるのが、維持費の観点から気になります。
  • 分譲駐車も組合に入るお金をデベロッパーが事前に搾取しているものだから月々の組合の収入にはならないし機械駐車も総戸数52に対して10台分は維持費の面では負担になるでしょうね
• マンションに駐車場100％以上完備しないと評価が下がる市場だけに地価が高いor立地の良い場所でよく出る問題点ではある。

年数が経過していけば駐車場利用も減っていく傾向にあるから機械式駐車場を徐々に平置きに変えていくなりするしかないでしょう。
  • このマンションは52戸に対して52台分の駐車場のようなので、機械式駐車場を撤去して平置きに転換するのは、北九州市では難しそうですね。
• 駐車場は分譲10台機械式10台で、全駐車場の4割近くを占めているので、積立に大きな影響がありそうです。
• 駐車場は分譲10台機械式10台で、全駐車場の4割近くを占めているので、積立に大きな影響がありそうです。

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設備・仕様

• エレベーター：13人乗1台
• お掃除浴槽機能がついているのは忙しい主婦としてはありがたい機能。
自分でお掃除を毎日しなくても良さそうなので、便利な機能がついているのはうれしいです。
その他床暖房やＩＯＴが充実しているなど、昨日が充実しているのが良い

  • 次世代Iotの詳細を確認しましたが、音声やスマホで家電を操作できるのは便利ですね。
これまでスマホ世代の若い方向けかとばかり思い込んでいましたが、思うように体が動かなくなってくるシニア世代にこそ便利になってくるかもしれないと感じました。
    • >>次世代Iotの詳細
アマゾンのアレクサを使っていますが、便利です。初期設定は難しくて家族に手伝ってもらいました。ここは脳を使うかも。
30分のタイマーをかけたり、時間指定のアラームをかけたりできます。
なので、家事がおっくうだけど30分だけはがんばってみようといった時にも活用できますよ。
調べものも「今日の気温は？今日の天気は？」など聞けます。スマホで細かい文字を追わなくてよいので、便利です。
      • 子どもが小さい時、夜、ミルクを作るときに「アレクサ、部屋の照明をつけて」で電気がついたとき
めっちゃ楽だったし、忙しい人にとっては
こうやって生活をアシストしてくれるものがあるのはとてもいいと思いますよ。
使わない方は、たぶん、全然必要ないとは思うけれど^^;
        • ＩＯＴ、今後はこれが普通という時代になるのかなと思います。
自分も数年前からアレクサ使っていますが、すごく便利です。
最初は、こんなものは不要と思っていたのに、、、不思議なものです。
ただ、便利になればなるほど、自分でやることが減ってボケないかは心配です。
          • IOTが便利になりすぎてボケないか発言には思わず笑ってしまいました。
確かにそう思いますよね。
ただ、何かしてもらうのに声がけが必要になるので逆に認知症防止に
役立ってくれるかもしれませんよ（笑）

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間取り

• 間取り：1LDK、2LDK、3LDK
• 専有面積：53.43㎡～79.17㎡
• バルコニー面積：9.84㎡〜15.98㎡
• 天井高がありますから、部屋が広く感じるということができる点が良いと思います

掲示板

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